Tweede verblijf in Knokke-Heist: belasting, kosten en rendement (2026)

Wie een appartement aan zee koopt als tweede verblijf, kijkt meestal naar de aankoopprijs en vergeet de jaarlijkse kosten. In Knokke-Heist zijn die hoger dan elders aan de kust, vooral door de gemeentelijke belasting op tweede verblijven. Dit is het overzicht; de details per post volgen hieronder.

Een realistische vuistregel voor een appartement van € 600.000 in Knokke-Heist: eenmalig ruim € 75.000 aan verkooprecht en aktekosten, en jaarlijks tussen € 4.000 en € 7.000 aan taks, voorheffing, syndic en vaste kosten, afhankelijk van het gebouw en het kadastraal inkomen. Dat is een inschatting; wij rekenen het voor uw concrete pand na.

Elke eigenaar van een woning in Knokke-Heist waar op 1 januari niemand is ingeschreven in het bevolkingsregister, betaalt de gemeentelijke belasting op tweede verblijven. De gemeenteraad keurde op 26 februari 2026 een nieuw reglement goed: € 990 per tweede verblijf per jaar, tegenover € 810 voordien, met daarna een jaarlijkse verhoging van € 20. Knokke-Heist telt ongeveer 20.000 tweede verblijven; de verhoging moet de gemeente zo’n 3,6 miljoen euro extra opleveren (bron: VRT NWS, 27 februari 2026).

Er zijn vrijstellingen, onder meer tijdens een renovatie (maximaal drie jaar), bij onteigening, bij overmacht of lopende procedures, en bij verhuur aan sociale diensten of woonzorgcentra. De exacte voorwaarden staan in het gemeenteraadsbesluit op knokke-heist.be.

Praktisch: de taks geldt per verblijf, niet per vierkante meter. Op een studio weegt hij relatief zwaarder dan op een groot appartement. En hij vervalt zodra het pand een hoofdverblijfplaats wordt, bijvoorbeeld bij jaarverhuur aan iemand die zich in Knokke-Heist domicilieert.

In Vlaanderen betaalt u op de aankoop van een bestaande woning verkooprecht. Het tarief hangt af van wat u koopt. Voor uw enige eigen woning geldt 2%, op voorwaarde dat u geen andere woning in volle eigendom hebt en u zich binnen drie jaar op het adres domicilieert (voorwaarden verstrengd sinds 1 januari 2026). Een tweede verblijf voldoet daar per definitie niet aan: u betaalt het algemene tarief van 12%.

• Appartement van € 450.000: € 54.000 verkooprecht.
• Appartement van € 600.000: € 72.000 verkooprecht.
• Appartement van € 950.000: € 114.000 verkooprecht.

Daar komen de notariskosten bij: het ereloon van de notaris volgens het wettelijke barema, de aktekosten en de kosten voor opzoekingen. Koopt u nieuwbouw, dan betaalt u geen verkooprecht op het gebouw maar 21% btw op de constructiewaarde; het verlaagde tarief van 6% geldt niet voor een tweede verblijf.

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse Vlaamse belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van uw pand, verhoogd met opcentiemen van de provincie West-Vlaanderen en de gemeente Knokke-Heist. Het bedrag staat op het aanslagbiljet van de vorige eigenaar en is een goede indicatie; vraag het op vóór u koopt. Voor een appartement aan de kust gaat het doorgaans om enkele honderden tot ruim duizend euro per jaar.

In de personenbelasting wordt een tweede verblijf dat u niet verhuurt, of verhuurt aan een particulier die het privé gebruikt, belast op het geïndexeerde KI verhoogd met 40%. Dat bedrag komt bij uw belastbaar inkomen en wordt belast tegen uw marginale tarief. Hebt u een hypothecaire lening voor het tweede verblijf, dan zijn de interesten aftrekbaar van dat onroerend inkomen. Verhuurt u aan een vennootschap of voor beroepsgebruik, dan wordt u belast op de werkelijke huur. Laat dit nakijken door uw boekhouder.

Een appartement in een residentie betekent mede-eigendom. U betaalt uw aandeel in de kosten van de gemene delen: onderhoud en poetsen, lift, verlichting, de verzekering van het gebouw, het ereloon van de syndicus en stortingen in het reservefonds voor grote werken (gevel, dak, ramen). In recente residenties zoals in Duinenwater zijn die kosten voorspelbaar; in oudere dijkgebouwen kunnen eenmalige bijdragen voor renovaties oplopen.

Vraag vóór u koopt altijd de laatste twee jaarafrekeningen, de notulen van de algemene vergaderingen en de staat van het reservefonds op. Wij doen dat standaard voor onze kopers en lezen de notulen na op geplande werken. Vergeet ook de kosten die doorlopen als u er niet bent: vastrecht voor water, elektriciteit en internet, de inboedelverzekering en een onderhoudscontract voor de verwarming.

Veel eigenaars verhuren hun appartement om de kosten te dekken. In Knokke-Heist kiest u dan voor jaarverhuur of voor vakantieverhuur. Seven Real Estate doet uitsluitend jaarverhuur: één huurder, een schriftelijk contract van één tot negen jaar, geregistreerd en met plaatsbeschrijving. Dat geeft een stabiel inkomen en, als de huurder zich domicilieert, geen tweedeverblijfstaks meer.

Het brutorendement bij jaarverhuur ligt in Knokke-Heist lager dan elders aan de kust, omdat de aankoopprijs hoog is: reken indicatief op 2,5 tot 3,5% bruto vóór kosten en belastingen, afhankelijk van residentie, staat en huurprijs. Daar staat tegenover dat kustvastgoed in Knokke-Heist zijn waarde de voorbije decennia uitstekend vasthield. Wie puur op huurrendement belegt, kijkt beter naar Heist of naar een parking; wie een gebruiksgoed met waardebehoud zoekt, zit in Knokke en Duinenwater goed.

Vakantieverhuur brengt per week meer op, maar vraagt beheer, schoonmaak, een toeristische vergunning en levert pieken en dalen. Het blijft bovendien een tweede verblijf voor de gemeentelijke taks. Lees onze pagina over vastgoed verhuren in Knokke-Heist.

Knokke-Heist is geen eenvormige markt. Het Zoute is het topsegment met villa’s en de hoogste prijzen per m². Het Albertstrand en de Zeedijk van Knokke bieden het meeste zeezicht. Duinenwater is de recentste wijk: nieuwbouwappartementen rond een meer, ondergrondse parking, lage energiekosten en een toegankelijker prijsniveau dan de dijk, op fietsafstand van strand en Lippenslaan. Duinbergen staat voor rust en villa’s; Heist voor een familiale sfeer en de laagste instapprijs van de gemeente.

Voor een tweede verblijf dat u weinig onderhoud wil vragen, is een recent appartement met lift, ondergrondse parking en een goed georganiseerde syndicus de veiligste keuze. Dat is precies het profiel van de residenties in Duinenwater, waar ons kantoor (Duinenwater 12) middenin ligt. Bekijk ons actuele aanbod te koop.

• Vraag het aanslagbiljet onroerende voorheffing en het laatste aanslagbiljet tweedeverblijfstaks van de verkoper op.
• Lees de laatste twee syndicusafrekeningen, de notulen van de algemene vergadering en de staat van het reservefonds.
• Controleer het EPC-label: bij label E of F geldt een renovatieverplichting binnen zes jaar.
• Reken 12% verkooprecht plus notariskosten bovenop de prijs; bij nieuwbouw 21% btw op de constructie.
• Beslis vooraf of u verhuurt (jaarverhuur, domicilie huurder) en laat de fiscale gevolgen nakijken.
• Bekijk of een parking inbegrepen is; in Duinenwater is bovengronds parkeren beperkt.