Btw of registratierechten: wat betaalt u op nieuwbouw?
Bij een bestaand appartement betaalt u in Vlaanderen 12% verkooprecht (2% voor uw enige eigen woning). Bij nieuwbouw werkt het anders: de constructie wordt verkocht onder btw, normaal 21%, en het grondaandeel onder verkooprecht van 12%, tenzij grond en gebouw door dezelfde verkoper en samen onder btw worden overgedragen. In dat laatste geval betaalt u op alles btw.
Een woning is ‘nieuw’ voor de btw tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname. Een promotor die een opgeleverd appartement in die periode verkoopt, kan dat dus nog onder btw doen. Het verschil op de factuur is groot: op een constructiewaarde van € 500.000 is 21% btw € 105.000, tegenover € 60.000 verkooprecht op een vergelijkbaar bestaand appartement. Daar staan de voordelen van nieuwbouw tegenover, die we verderop bespreken.
Wanneer geldt 6% btw, en wanneer niet?
Sinds 2024 is het verlaagde tarief van 6% btw voor afbraak en heropbouw permanent in heel België. Oorspronkelijk gold het alleen voor de bouwheer die zelf liet afbreken en herbouwen. Sinds 1 juli 2025 geldt het ook wanneer een bouwpromotor u de herbouwde woning of het appartement levert. Dat opent de deur voor kopers van nieuwbouwappartementen op percelen waar eerst een gebouw stond.
De voorwaarden zijn streng en cumulatief:
- Het is uw enige en eigen woning: u bezit geen andere woning (in volle eigendom) en u vestigt er zonder uitstel uw domicilie.
- De bewoonbare oppervlakte bedraagt maximaal 175 m² bij levering door een promotor (200 m² als u zelf bouwheer bent).
- U behoudt die voorwaarden minstens vijf jaar; anders wordt het btw-voordeel pro rata teruggevorderd.
- Alternatief: u verhuurt de woning minstens vijftien jaar aan of via een sociaal verhuurkantoor.
- Een voorafgaande verklaring bij de FOD Financiën is verplicht vóór de btw opeisbaar wordt.
Let ook op bijkomende uitsluitingen: verwarmingsinstallaties op fossiele brandstof vallen altijd onder 21%, en het verlaagde tarief geldt niet voor het grondaandeel.
Kopen op plan: de wet Breyne
Koopt u een appartement dat nog gebouwd wordt, dan valt de verkoop onder de Woningbouwwet van 9 juli 1971, beter bekend als de wet Breyne. Ze beschermt de koper op vier punten: het voorschot bij het compromis is beperkt (maximaal 5%), u betaalt verder in schijven volgens de werkelijke vordering van de werken, de promotor stelt een voltooiingswaarborg (of terugbetalingswaarborg) via een bank of verzekeraar, en er is een voorlopige en een definitieve oplevering met minstens een jaar ertussen.
De prijs moet vast zijn of een duidelijke herzieningsformule bevatten, en de opleveringstermijn moet in het contract staan met een vergoeding bij vertraging. Een compromis dat deze bescherming inperkt, is nietig in uw voordeel. Wij lezen elk nieuwbouwcompromis na vóór u tekent, ook als wij niet de verkopende makelaar zijn.
Oplevering, garanties en energieprestatie
Bij de voorlopige oplevering bezoekt u het appartement met de promotor en noteert u alle zichtbare gebreken in een proces-verbaal. Vanaf dat moment draagt u het risico en begint de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect voor ernstige gebreken te lopen. De definitieve oplevering volgt minstens een jaar later en dekt de verborgen gebreken die intussen opdoken.
Nieuwbouw moet voldoen aan de Vlaamse EPB-regelgeving (E-peil) en krijgt een EPC-label A of B. Daardoor hebt u geen renovatieverplichting, lage energiekosten en, bij een latere verkoop, een troef die oudere appartementen missen. Vraag bij de oplevering het EPC, de EPB-aangifte, de as-builtplannen en de garantiebewijzen van de technieken op.
Nieuwbouw in Duinenwater en de rest van Knokke-Heist
Duinenwater is de nieuwbouwwijk van Knokke-Heist: een woonpark rond een private waterpartij, in fasen ontwikkeld, met residenties van drie tot vijf bouwlagen, ondergrondse parkings en terrassen op het water of het groen. De wijk ligt op fietsafstand van het strand en de Lippenslaan. Ons kantoor ligt op Duinenwater 12, midden in de wijk; wij kennen elke residentie, promotor en oplevering.
Elders in Knokke-Heist is nieuwbouw vooral vervangbouw: een oud dijkgebouw of een villa die plaatsmaakt voor een nieuwe residentie. Precies daar komt de 6%-regeling voor afbraak en heropbouw in beeld, maar enkel voor wie er zijn enige eigen woning van maakt. Bekijk ons actuele nieuwbouwaanbod in Duinenwater.
Nieuwbouw of bestaand appartement?
| Nieuwbouw | Bestaand | |
|---|---|---|
| Aankoopkosten | 21% btw op constructie (6% enkel enige eigen woning), 12% op grond | 12% verkooprecht (2% enige eigen woning) |
| Energie | Label A/B, lage kosten, geen renovatieplicht | Vaak C tot F; bij E/F renovatieplicht binnen 6 jaar |
| Onderhoud en syndic | Laag en voorspelbaar de eerste jaren | Afhankelijk van reservefonds en geplande werken |
| Ligging | Vooral Duinenwater en vervangbouw | Ook dijk, Zoute en centrum: zicht dat niet meer te bouwen valt |
| Beschikbaarheid | Wachten op oplevering bij kopen op plan | Meteen beschikbaar |
De rekensom verschilt per koper. Wie een tweede verblijf wil zonder zorgen en met lage vaste kosten, komt vaak bij nieuwbouw uit. Wie zeezicht of een adres in Het Zoute wil, komt bij bestaand uit en rekent de renovatie mee. Wij maken die vergelijking concreet met de panden die vandaag te koop staan; bekijk ons aanbod of lees waarop u let bij een appartement aan zee.
Actief in Knokke-Heist sinds 2012, met kantoor op Duinenwater 12. Begeleidt kopers en verkopers van appartementen en tweede verblijven in Duinenwater en de rest van Knokke-Heist.
