EPC bij verkoop: wat is verplicht en wat doet een slecht label met uw prijs?

Het energieprestatiecertificaat (EPC) geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Een erkende energiedeskundige type A bezoekt het pand, meet op en berekent een energiescore in kWh per m² per jaar. Die score wordt vertaald in een label van A+ (zeer zuinig) tot F (zeer energieverslindend). Het certificaat bevat ook aanbevelingen om het label te verbeteren met een kostenraming.

Voor appartementen bestaat daarnaast het EPC van de gemene delen, dat de vereniging van mede-eigenaars laat opmaken voor het gebouw als geheel. Sinds 2024 is het verplicht voor alle appartementsgebouwen. Kopers vragen er steeds vaker naar, omdat de gemene delen bepalen hoeveel een individuele renovatie kan opleveren.

In Vlaanderen is een geldig EPC verplicht bij elke verkoop van een woning of appartement, en sinds 2023 ook bij andere overdrachten in volle eigendom zoals schenking. De verplichting geldt vanaf het moment dat u het pand te koop stelt: het label en de energiescore moeten in elke advertentie staan, op portalen, in etalages en op sociale media. Bij de notariële akte wordt het EPC vermeld en aan de koper overhandigd.

Een EPC is tien jaar geldig, maar hier zit een belangrijke nuance. Voor verkopen aanvaardt Vlaanderen sinds 2026 alleen nog attesten die in 2019 of later werden opgemaakt, omdat de oudere berekeningsmethode niet meer vergelijkbaar is met de huidige labels. Hebt u een attest uit 2017 of 2018, dan is het formeel misschien nog geldig voor verhuur, maar niet bruikbaar voor uw verkoop. Laat in dat geval een nieuw EPC opmaken; dat kost voor een appartement doorgaans tussen € 150 en € 300.

Sinds 1 januari 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting: wie een woning of appartement met EPC-label E of F koopt, moet het binnen een vaste termijn na de notariële akte renoveren tot minstens label D. Die termijn was vijf jaar en werd op 1 januari 2026 verlengd naar zes jaar, ook voor dossiers die al liepen. De doelstelling blijft label D; de oorspronkelijk geplande verstrenging naar C werd geschrapt. Wie niet voldoet, riskeert een administratieve boete van € 500 tot € 5.000 en een nieuwe termijn.

Voor u als verkoper betekent dit dat een koper van uw pand met label E of F een verplichting en een kost erbij koopt. Goed geïnformeerde kopers en hun banken rekenen die mee: de renovatie moet gefinancierd worden en weegt op het bod. In Knokke-Heist zien wij dat vooral bij oudere dijkappartementen en bij villa’s uit de jaren 60 en 70. Nieuwbouw en recente residenties zoals in Duinenwater hebben er geen last van.

Los van de renovatieverplichting bij aankoop voert Vlaanderen een minimaal EPC-label in voor alle woningen. Voor appartementen en rijwoningen geldt vanaf 2030 label D en vanaf 2035 label C; voor open en halfopen woningen label E in 2030, D in 2035 en C in 2040. Een woning die daar niet aan voldoet, krijgt een gebrek op het technisch verslag van de woningkwaliteit en mag in principe niet meer verhuurd worden.

Voor eigenaars die hun appartement verhuren of later willen verhuren, is dat de eigenlijke deadline. En voor wie overweegt te verkopen: hoe dichter 2030 komt, hoe meer een label E of F op de prijs weegt. Wie met een slecht label zit, verkoopt beter vroeger dan later, of renoveert nu de gemene delen nog mee te krijgen zijn.

Studies van banken en notarissen tonen al enkele jaren hetzelfde beeld: woningen met een goed label verkopen sneller en tegen een hogere prijs per m² dan vergelijkbare woningen met een slecht label, en dat verschil groeit. In Knokke-Heist is het effect genuanceerder dan elders: ligging en zicht wegen zwaarder dan energie, en voor een dijkappartement met frontaal zeezicht vergeeft de koper veel. Maar bij gelijke ligging kiest de koper het betere label, en bij label E of F onderhandelt hij het bod naar beneden met de renovatiekost en de verplichting in de hand.

Wat vaak loont vóór de verkoop: de bewijsstukken verzamelen (facturen van ramen, dakisolatie, ketel) zodat de deskundige niet met standaardwaarden moet rekenen, en kleine ingrepen die één label verschil maken, zoals een condensatieketel vervangen, leidingen isoleren of de laatste enkele beglazing wegwerken. Wat zelden loont: een grote renovatie op eigen kosten vlak voor de verkoop. De koper betaalt die zelden volledig terug en wil vaak zijn eigen keuzes maken.

Wij rekenen het per pand uit: wat kost de ingreep, wat doet hij met het label en wat verwachten wij dat kopers er in Knokke-Heist voor betalen. Soms is het antwoord ‘doe het’, vaak is het ‘verkoop zoals het is, maar prijs het correct’. Lees ook wat uw appartement in Knokke waard is.

• Controleer de datum van uw EPC: opgemaakt vóór 2019? Laat een nieuw opmaken.
• Verzamel facturen en attesten van isolatie, ramen, verwarming en zonnepanelen voor de deskundige.
• Vraag bij de syndicus het EPC van de gemene delen en de notulen over geplande energiewerken op.
• Laat ook de keuring van de elektrische installatie, de stedenbouwkundige inlichtingen en het bodemattest tijdig aanvragen; wij regelen dit mee.
• Bepaal samen met uw makelaar of een kleine ingreep vóór verkoop rendabel is.
• Vraag een gratis waardebepaling aan die het label en de renovatiekost correct meeneemt.